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アパート経営による相続税節税を考えていますが、リスクもあると聞きます。アパート経営が成功するか否かは、物件によって違うとは思いますが、実際に、都内で相続税節税のためにアパート経営を行って結局うまく行かずに破産してしまった人はどのくらいいるのでしょうか？そのような統計を（大雑把で良いから）知る方法はありますでしょうか？
仲江 武史弁護士
正確な統計等はないと思います。
しかし、1990年頃のいわゆるバブル経済期のように、不動産価格がどんどん上昇すると期待して、高い金利で借入れをし、高値で不動産を購入するようなことをしなければ、相続税節税を検討するほどの資産家の方が、相続税節税のためのアパート経営で破産するに至ることは皆無といってよいのではないでしょうか。
仲江 武史弁護士
前回の回答について、事例を挙げて補足致します。
【事例１】１億円の更地と１億円の預金があり、給料・年金で月々の生活費を賄うことができる方の場合
相続税対策として、更地の上に、預金8000万円でアパートを建設した場合、例えアパートの入居者が全くなかったとしても、借金・負債はないため、破産することはありません。
【事例２】2億円の預金があるが、生活費に充てるために毎年500万円を取り崩している方の場合
今後30年生きるとすれば、1億5000万円は生活費として費消されるため、相続税対策は不要です。
相続税対策としてではなく、月々の収入を増やすためにアパート経営をするのであれば、アパートの取得に費やす金額は5000万円前後にとどめた方が安全でしょう。この場合でも、当面は借金・負債はないので、アパートの入居率が極端に低く、かつ、30年を大幅に超えて長生きするようなことがなければ、破産することはありません。
仲江 武史弁護士
近時（平成29年4月）、相続税対策によるアパートローンについて、トラブルが多いとの報道がありますので、補足させて頂きます。
１．相続税対策が本来必要がない程度の資産規模の方が、借入によりアパートを建てた場合、アパートの空室率が高く、返済ができないような場合には、破産に至ることも考えられます。
２．相続税対策が必要な程度の資産規模があっても、極めて過大な借入を行いアパート・マンション等を建てた場合には、アパート等の空室率等の事情によっては、破産に至ることが理論的には考えられます。
３．破産には至らなくとも、相続税対策を勧める業者の方の言う計画どおりの収支とならず、節税額以上の損失を出すことは十分にありえますので、注意しましょう。
