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3年前に亡くなった伯父から遺贈された土地があり、使っていない土地なので売りたいと考えています。
仕事の都合で遠方へ引越してからは、ほとんどその土地へ出向くこともなく
将来的にも活用する見込みもなさそうです。
固定資産税も毎年かかってしまうこともあり、できれば早々に売却したいと思っています。
そこで売却するにあたって、どのような税金や諸費用がどのくらいかかってしまうのでしょうか。
また、税金等の関係で売却するのに適した時期というものがある場合、
売却するタイミングはいつ頃がいいのでしょうか。
そちらもおわかりになるようでしたら、併せて教えていただけると助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。

2014年05月22日投稿者:ただし(40代男性)
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専門家からの回答

小林 直樹税理士
小林 直樹税理士

板橋駅より徒歩1分北区の税理士の小林と申します。
ご回答をさせていただきます。

>そこで売却するにあたって、どのような税金や諸費用がどのくらいかかってしまうのでしょうか。

(1)諸経費

①不動産仲介会社に支払う仲介手数料
  (売価×3%+6万)×1.08(消費税)分ぐらいが目安です。

    例えば、売価4000万円の場合  
   (4000万円×3%+6万円)×1.08=約136万円となります

②測量代
  隣地との境界が確定していない場合、
実測する必要がある場合は
別途土地家屋調査士に依頼する必要がございます。

③売買に伴う不動産屋への広告費

(2)税金

①譲渡税

「譲渡益(売却益)× 20.315%※(所得税15.315%+住民税5%)」

の税金が課税されます。

☆譲渡益は 

「売買金額 + 固定資産税精算金 - 取得費 - 譲渡費用」

で計算されます。

☆取得費とは、簡単にお伝えすると買った時の価格です。

購入時の価格が不明の場合は、

(売買金額+固定資産税精算金)× 5%

の概算で計算されることになります


今回、遺贈にて取得ということで、
昔から所有されており購入時の価格が
不明だと思われますので
上記の概算で計算されると想定されます。

☆譲渡費用とは、譲渡に直接かかった費用のことです。

一般には以下の費用となります
・上記でお伝えさせていただいた(1)①②③の諸経費
・既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために
支払った違約金
  
これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより他へ
高い価額で他に売却する ために既契約者との契約、解除に伴い
支出した違約金のことです。

などが該当します

※税率は、被相続人が昔から所有しているという前提の場合です

 被相続人が所有してから5年以内ですと、
 39.63%(所得税30.63%+住民税9%)となります

今回のケースで計算しますと以下のような税金になりそうです。

売価1000万の場合  
(1000万-1000万×5%-(1000万×3%+6万)×1.08)×20.315%=約185万円

売価3000万の場合  
(3000万-3000万×5%-(3000万×3%+6万)×1.08)×20.315%=約558万円

売価5000万の場合  
(5000万-5000万×5%-(5000万×3%+6万)×1.08)×20.315%=約931万円

②売買契約書に貼付する印紙税がかかります。
 一号文書に該当し、売価により印紙税が異なります
 
 例えば、売価1000万円の場合⇒ 5,000円
     売価5000万円の場合⇒10,000円
    売価  1億円の場合⇒30,000円


>また、税金等の関係で売却するのに適した時期というものがある場合、
>売却するタイミングはいつ頃がいいのでしょうか

もし他に不動産があり売却すると損になるような場合、
利益を通算することが可能です。

例えば
A土地売却 ⇒  譲渡益  500万円
B土地売却 ⇒  譲渡損 △700万円
合算 500万円+△700万円=△200万<0円 
結論0円⇒譲渡税ゼロになります

損になりそうな不動産をお持ちでしたら
同一年で行われた方が特になります

2014年06月04日16時30分
user_icon ただし
(40代男性)

詳しいご回答を頂きまして誠にありがとうございます。
金額の目安がわかり、大変参考になりました。
家族とも相談して準備を進めたいと思います。
また、不明点などございましたら
ご相談させていただけますと幸いです。

2014年06月13日17時14分

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