生前贈与について教えてください

父が子供の名義で不動産を購入する場合には，父が子供に購入資金を贈与し，子供がその名義で不動産を購入する形となります。
本件でも，不動産購入時点で，お父様から，妹様と相談者様へ，購入資金相当額の贈与（生前）がなされたことになり，贈与税の対象となります。

法律的には，生前になされた贈与は，全て生前贈与に当たります。
ただし，相続税の課税対象となるのは，相続発生前３年間になされた贈与となります。

養子縁組を行ったなどの事情が無い限り，同一の戸籍に入っているかどうか自体は，相続の場面では，特段，意味を持ちません。

不動産を購入される前に，どのような形で購入するのが良いのか，を専門家に相談されることをお勧めします。

不動産の購入に際して、お金を出した人と実際に買った人が異なると、贈与税の課税対象になります。そのため、登記名義人は、お金を出した人の名義にする必要があります。

が、昭和４８年の国税庁の個別通達で、土地の使用貸借に係る経済的利益の移転については課税しない（意訳のため、例外あり）とされているため、○○○さま名義の不動産にお父様が住まわれても、贈与税が発生することはありません。
また、下手に家賃を設定してしまうと、使用貸借ではなく賃貸借になってしまうため、上記特例が適用されなくなってしまう可能性があります。ご留意ください。

　お父さんが老後に住む土地・家の購入資金は、貴方達姉妹がお金を出すということは、当然贈与ということになります。

　贈与税は、年間110万までは基礎控除で課税されませんが。土地・住宅資金は、当然千万円単位の話しとなると思います。
　お父さんが、ほとんど負担されれば、贈与税も少なくて済みますが。
　
　貴方達姉妹が、２０００万とか生前贈与されると、税率５０％
　　　（2000万-110万）×50％-250万　となり　695万円受贈者（お父　さん）が贈与税を支払うことになります。
　バカバカしい話しです。

　贈与税は、本来相続税を補完するために設けられた税金です。　贈与税　率が低いと、皆が贈与していくので、それを防ぐためにあります。

　ただ、贈与時から、３年以内にお父さんが亡くなられたら、相続税に加　算され、相続税の再計算となります。
　　よって、695万払われた税金も再度、計算し直すので、税金が帰って
　くることも予想されます。

　ただ、死亡前３年間ですので、その確率は非常に少ないでしょう。

　反対のパターン（親が子供に住宅用資金を相続税清算課税制度など特例
　があり、優遇されていますけど・・・！

　　姉妹で、土地・建物を購入して、土地も建物も名義を姉妹の名義にさ　れば、取りあえず自分達の財産なので、贈与税はかからないでしょう。
　　その後、お父さんが住まれても税務署が、そこまでわかるかは税理士
　さんに聞いてください。