遺産にあたるのは自宅マンションのみ

　ご相談ありがとうございます。

　まず、三人のお子様が親御さんの財産を相続する場合、相続権は三人とも平等に３分の１ずつ持っていることになります（戸主制度があった昔の制度では、原則戸主となる長男が大半の財産を相続していましたが、今の制度ではお子様は平等に相続することになります。女性が結婚しても相続権は平等に残ります。）
　このため、マンションなどのような均等に分けることができない財産がある場合、ご相談者様が心配しているように、相続で揉める原因となることが多いです。

　マンションなどの不動産を相続する場合、以下のようにすることが考えられます。
　　・三人の共同名義にする
　　・一人が相続して、他の二人に相続分の評価額に相当
　　　する金額を支払う（代償分割）
　　・不動産を売却して、現金を三等分する（換価分割）
　　・三人の話し合いで、納得する方法で分割する　　等
　いずれにしても、お子様同士で話し合うことになります。次女のお子様が住み続けている場合はそれも考慮する必要があるでしょう。

　相続税については、現行の制度では三人のお子様が相続する場合、基礎控除額の4800万円までは非課税です（3000万円+600万円×３人）。

　相続財産の額は、相続発生時点のマンションの評価額の他に、少額でも預貯金があるのであればそれも加えます。逆に借入金がある場合はそれらを引くことになります（他にもお葬式の費用等細かいものがあるので、その時点で専門家に相談してください）


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　ところで、このようにお子様同士で相続するという条件が発生する以前に考えなければいけないのは、ご夫婦のうちマンションの名義人である方が先に亡くなった場合です。この場合、残った配偶者とお子様で遺産相続を行うことになります。
　このときの法定相続分は、配偶者が２分の１、お子様はそれぞれ６分の１ずつとなります。その後、残った配偶者が亡くなった時に、その方の財産をお子様が３分の１ずつ分けることになります（結果的にお子様の相続分はそれぞれ３分の１ずつになります）。

　また、マンションの名義人の方が遺言書で、どなたか一人にマンションを相続させる旨を指定することもできますが、その場合には他の相続人は一定額の財産を請求する権利がありますので、相続人同士での話し合いになることも考えられます。

　その他、ご夫婦より先にお子様がお亡くなりなった場合など、様々なパターンが考えられます。

　一般の方にはわかりにくいと思いますので、相続で揉めないようにするためには、事前に専門家に相談なさるのが良いでしょう。

既にマンションについて渡したい相手が決まっているのでしたら、お子さんとも協議のうえで、生前贈与等の活用をするケースがあります。
亡くなる直前ではなく、贈与は早めにすることをおすすめします。直前ですと、遺言などと同じく、遺留分（マンションをもらわなかった相続人の取り分）が発生することがあります。

また、「小規模宅地等の特例」はマンションの敷地部分について、評価額の80%を控除することができる制度です。
建物部分の評価額からは控除できませんので、ご留意ください。

生前贈与については、相続時精算課税や各種非課税制度を駆使する必要がありますので、詳細については、専門家に尋ねることをおすすめします。

余談ですが、相続人が住まず、他の人に当該マンションを貸した状態でお亡くなりになった場合、土地部分については「貸家建付地」、建物部分については「貸家」として、評価額が安くなりますので、万が一空き家になる場合は、貸しに出すことも考える必要があります。

ご質問の要点ですが、①誰が相続するのか、②相続税がかかる可能性があるのか、という点にあると理解しました。

①ですが、基本的には遺言書などがなければ、兄弟平等に3分の1ずつ相続することになります。
その場合、相続人が居住をしていれば、居住をする権利自体は留保されますので、追い出されるという心配は少ないのではないかと思われます（但し、家賃相当額などをほかの兄弟に支払う必要はあると思われます）。

②ですが、基本的には、相続をするマンションが相続税の算定の際、資産評価をしたときに、そのマンションが４８００万円を上回るか、どうかによって相続税が発生するか否かが異なると考えらえます。

あくまで、事実関係の詳細を知らないうえでの一般論ですが、３０年経過しており、購入価格が３０００万円以下、ということであれば、上記金額を上回る可能性は低いのではないかと思われます。

但し、この点は詳細な事実関係によりますので、正確な回答につきましては、税理士先生などの専門家の選定に算定してもらった方がよいかと思われます。

なお、この回答は詳細な事実関係を認識していない前提で回答しておりますので、その点はご留意いただければと存じます。

相続財産にあたる物は、マンションだけです。
マンション（建物）の相続税評価は、市町村からの課税明細などで、評価額がわかります。建物はその金額がそのまま相続税評価額になります。
　土地については、国税庁のHPなどで路線価・倍率表をしらべ面積をかけた金額となります。しかし、小規模住宅地の軽減措置がありますので、３３０㎡までであれば80％引かれ、実質20％の評価額となります。
　土地、建物の相続税評価額が、3000万+法定相続人×600万以内なら、相続税はかかりません。

１．まず、現在のマンションの登記名義及び実質的なローンの負担者を確認する必要があります。以下では、ご相談者様のご主人が登記名義人であり、かつ実質的なローンの負担者であったと仮定します。

２．ご相談者様とご主人が他界された場合を検討するには、ご相談者者様とご主人のいずれが先に他界されるかにより場合分けをする必要がりますが、以下ではご主人が先に他界されることを想定致します。

３．また、ご相談者様又はご主人が遺言を作成した場合には、原則として、その内容に従った相続がなされることになりますが、以下では遺言はない場合の法定相続がどのようになるかをご説明致します。

４．まず、ご主人が他界された時点で、マンションの2分の1を配偶者であるご相談者様、残りをお子様方が6分の1ずつ相続し、共有することになります。

５．その後、ご相談者様が他界された時点で、上記４．の2分の1の共有持ち分を、お子様方がさらに6分の1ずつ相続し、結果として、マンションはお子様方3人が3分の1ずつ共有することになります。
　この時点で話し合いが円満に行われない場合、次女が家を明け渡すことを長男及び長女から要求される危険があります。

６．上記４．及び５．の相続時点で、遺言を作成したり、遺産分割協議を適切に行うことにより、ご家族の関係・実態に即した相続が可能になると思いますので、お早めに弁護士等にご相談下さい。

７．相続税の基礎控除額は3000万円＋600万円×法定相続人の人数になりますので、ご主人がなくなったときのマンションの価格が5400万円以上でなければ、相続税は発生しないことなります。
　30数年前の購入価額が4000万円であったのであれば、現在の相続税評価額は4000万円を下回っている可能性が高く、相続税は発生しないと考えますが、念のため弁護士や税理士にご相談下さい。